Диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) допускает согласование между застройщиком и дольщиком в договоре участия в долевом строительстве отдельных его условий.
К примеру, в соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. При этом сам срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства дольщику, если иное не предусмотрено договором.
Согласно ч. 2 ст. 7 Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, делающими его непригодным для использования, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Вместе с тем, такая свобода регулирования положений договора ограничена нормами Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1), который гарантирует потребителям определенный объем их прав.
Тем самым, право на установление отдельных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя.
Исходя из этого, недопустимо, например, включение в договор условия об исчислении гарантийного срока со дня ввода объекта в эксплуатацию, поскольку это фактически уменьшает гарантийный срок, а именно - на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта дольщику.
Аналогичным образом, незаконным будет, к примеру, включение в договор условия, которым предусмотрен единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя в ситуации, когда объект долевого строительства построен с отступлениями от договора, которые привели к ухудшению качества такого объекта.
То есть диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для дольщиков больший объем прав, чем предусмотрено законодательством, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его.
При этом если условия договора долевого строительства ограничивают права дольщиков, гарантированные им Законом, то такие условия образуют состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (нарушение иных прав потребителей).
Подготовлено прокуратурой области