Товарищество собственников жилья. Что сулит Вам эта форма?

Кроме непосредственной функции управления многоквартирным домом и обеспечения наиболее выгодной для членов ТСЖ формы эксплуатации всех систем вашего дома (тепло-, водо-, канализации, лифта и т. д.), Товарищество может заниматься хозяйственной деятельностью и использовать общее имущество дома в интересах всех собственников (ст. 152 ЖК РФ). Например, ТСЖ может сдавать в аренду подвальные или иные помещения фирмам под офисы и магазины, а наружные стены дома и крыши – для размещения световой и прочей рекламы. Оно может строить даже дополнительные помещения. Полученные от хозяйственной деятельности средства могут быть использованы только на нужды Товарищества (на ремонт дома, на создание резервного фонда оплаты коммунальных услуг и т.д.)

Четыре шага на пути к ТСЖ

Товарищество будет считаться законным только после государственной регистрации. А для этого необходимо пройти несколько этапов:

1-й шаг – провести общее собрание собственников жилья;
2-й шаг – принять устав ТСЖ;
3-й шаг – избрать правление ТСЖ: председателя и членов ревизионной комиссии;
4-й шаг – на основании решения общего собрания пройти государственную регистрацию ТСЖ в органах налоговой службы по месту нахождения.

Обсуждайте устав активно

К общему собранию следует готовиться основательно. Еще раз напоминаем, что принять участие в собрании могут только собственники жилья. Сообщение о дне его проведения должно быть доставлено каждому собственнику квартиры (в том числе и представителям местной власти, если в доме имеется муниципальное жилье, сдаваемое внаем) заказным письмом или вручено под расписку не менее чем за 10 дней до собрания. В извещении должны значиться все вопросы повестки дня. К нему прилагаются бюллетени для голосования по всем вопросам, проект Устава ТСЖ и проект договора, который в дальнейшем Товарищество заключит с каждым собственником. Почему это важно? В нашу газету уже поступают письма и звонки от читателей, которые рассказывают, с какими проблемами столкнулись в процессе деятельности своих ТСЖ. Например, одна из читательниц сообщила, что в февраде 2006 года (спустя 6 месяцев после создания в их доме ТСЖ) квартплата возросла вдвое. Причину такого роста председатель правления объяснила, ссылаясь на некие пункты договора и Устава ТСЖ, которые дают ей широкие полномочия для увеличения квартплаты с целью погашения каких-то долгов. Далее выяснилось, что ни Татьяна Михайловна, ни другие собственники дома этого Устава в глаза не видели, а проголосовали за его принятие по старинке: «за», «против», «принято единогласно». А вместо договора с ТСЖ вообще подписывали чистые листы. Председатель заверила их тогда, что договоры типовые и не сулят собственникам жилья никаких неожиданностей. Не повторите этих ошибок! Имея на руках проекты Устава ТСЖ и договора задолго до дня проведения собрания, вы сможете избежать подобных неприятностей. У каждого собственника жилья будет достаточно времени, чтобы досконально изучить эти документы и при желании внести в них свои коррективы, а в дальнейшем вынести их на всеобщее голосование.

Помните!
Устав должен максимально защищать права каждого жильца, поскольку ТСЖ и создается для того, чтобы качество жизни в вашем доме стало лучше, а квартплата – меньше.

Важно!
Жилищный кодекс не устанавливает жестко, кто определяет общие условия договора – собрание членов ТСЖ или правление Товарищества. Но лучше все-таки, чтобы текст договора обсуждался на общем собрании собственников: меньше будет потом споров и недовольства отдельными пунктами.

Выбираем правление

В состав правления входят председатель, члены правления и члены ревизионной комиссии, которые будут раз в год или (как вы запишите в Уставе) проводить ревизию финансовой деятельности и представлять результаты проерки на общем собрании. Количество членов правления Жилищным кодексом не ограничено и определяется собранием собственников, но, как правило, по 1-2 человека от каждого подъезда для равнозначного представления интересов всех жильцов дома (это же касается и количественного состава членов ревизионной комиссии).

Избирают правление на срок, установленный Уставом, но не более, чем на 2 года. В Устав можно включить пункт о досрочном переизбрании правления.

В компетенции правления находятся следующие вопросы (ст. 148 ЖК РФ):

• контроль за своевременным внесением членами Товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
• составление смет доходов и расходов на год, предоставление на обсуждение общего собрания отчетов о финансовой деятельности Товарищества за отчетный период;
• заключение договоров на управление данным многоквартирным домом, а также договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
• ведение списка членов Товарищества, документов по делопроизводству, бухгалтерскому учету и отчетности;
• созыв и проведение общего собрания.

Возможности председателя

У председателя правления не так много возможностей. Это стоит знать и тем, кто уже столкнулся с неблаговидной деятельностью председателя своего ТСЖ, и тем, кто только собирается создавать Товарищество (ст. 149 ЖК РФ).

Председатель правления:

• дает указания и распоряжения всем должностным лицам Товарищества;
• подписывает от имени Товарищества все платежные документы;
• совершает сделки (но только те, которые в соответствии с Жилщным кодексом и Уставом не подлежат обязательному одобрению правления или общего собрания);
• разрабатывает и вносит на утверждение собрания правила внутреннего трудового распорядка наемного персонала Товарищества, положение об оплате их труда.

Государственная регистрация

Документы для регистрации непосредственно предоставляются в налоговые органы по месту нахождения создаваемого ТСЖ, либо направляются по почте с объявленной ценностью и описью вложенных в письмо документов (ст. 9 Федерального закона от 08.08.01г. № 129 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (с изменениями вплоть до 23.12.03г.). Пакет документов состоит из:

• заявления в налоговый орган (существует установленная форма заявления о государственной регистрации юридического лица № Р 11001 (эту форму мы обязательно дадим в следующих номерах). С заполненной формой председатель идет к нотариусу, расписывается при нем в этом заявлении, что нотариус и удостоверяет;
• протокола решения общего собрания о создании ТСЖ;
• Устава ТСЖ и протокола ведения собрания (данные документы могут быть как в виде подлинников, так и в виде копий, заверенных в нотариальном порядке;
• заполненных форм документов, используемых при государственной регистрации в налоговых органах по форме (приобретаются в налоговом органе за деньги);
• квитанции об уплате госпошлины;
• расписки с перечнем всех представленных документов.

Начинаем работать

После регистрации ТСЖ нужно:

• оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию (заключить договор аренды с администрацией города или района);
• написать заявление в областной комитет государственной статистики о включении ТСЖ в состав единого госреестра предприятий и организаций (ЕГРПО) и присвоении ему кода общероссийских классификаторов;
• написать заявление в Фонд социального страхования о прохождении обязательного социального страхования юридических лиц;
• заключить договоры с организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги: газ, воду (горячую и холодную), тепло-, электроэнергию, вывоз мусора;
• заключить договор управления многоквартирным домом с каждым членом ТСЖ;
• заключить договор о содержании, ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками жилья, не являющимися членами ТСЖ;
• заключить договоры об оказании услуг или трудовые договоры со штатными сотрудниками Товарищества, а также прочие договоры в интересах членов ТСЖ.

Штатные сотрудники Товарищества

Мы приведем минимальный перечень штатных сотрудников, которые обеспечат полноценную жизнь дома:

• бухгалтер;
• специалист по электротехническому оборудованию (электрик):
• специалист (специалисты) по обслуживанию тепло-, водо-, газовых систем (слесарь-сантехник);
• паспортист;
• уборщица;
• дворник и другие.

Всех (кроме бухгалтера) может нанять председатель правления на договорных условиях.

Например, уборщица моет полы на лестничных площадках 2 раза в неделю, паспортист (по совместительству) выдает справки 1 раз в неделю и т.д. Все зависит от условий заключенного с этими сотрудниками договора и уровня оплаты труда. А вот бухгалтера вы можете выбрать из числа самих жильцов на общем собрании (если в вашем доме есть профессиональные бухгалтеры). Последний момент очень важен, поскольку финансовой документации в работе ТСЖ будет много, бухгалтеру понадобится хорошее знание налогового законодательства и бухучета. Так что выбор по принципу: да вот, моя соседка Марья Ивановна нигде не работает, пусть с квитанциями нашими и разбирается – в данном случае не подойдет. Первая же проверка налоговых органов может привести вас к немалым штрафам. А вам это нужно?

Запомните!
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления Товарищества и созывается в порядке, установленном Уставом товарищества.

Например, внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе как правления и ревизионной комиссии (ревизоров), так и по заявлению рядовых членов Товарищества (если данный пункт внесен в Устав).

К компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся (ст. 145 ЖК РФ):

• внесение изменения в Устав;
• установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ:
• образование специальных фондов, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества дома и его оборудования;
• принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
• определение направлений использования доходов, полученных от хозяйственной деятельности ТСЖ;
• утверждение годового плана финансовой деятельности, отчет о выполнении данного плана и др. (о них более подробно будет сказано в Уставе ТСЖ).

Как видите, все наиболее значимые финансовые вопросы принимаются не в узком кругу правления и не председателем, а на общем собрании всех членов ТСЖ, в том числе и вопросы оплаты труда сотрудников правления ТСЖ и штатных работников Товарищества.