Дачная амнистия – нюансы правоприменения

Фото: Елена Ермакова/InfoOrel.ru

Дачная амнистия действует с 2006 года, а в 2024 году была продлена сразу на 7 лет, до марта 2031 года. Д

анее юридический статус деревенских домов и земельных участков не определялся, частная собственность на землю отсутствовала, а участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного и бессрочного пользования. Дома, построенные на них, не регистрировались. На деле вышло, что физически недвижимость существует, но с точки зрения государства и права у нее нет хозяина. Это значит, что ею нельзя распоряжаться: продать, подарить, завещать, использовать в качестве залога.

Программа дачной амнистии призвана решить сразу две задачи: узаконить недвижимость, обступая бумажную волокиту, и вовлечь в гражданский оборот жилую недвижимость, увеличивая собираемость налогов. 

Дачная амнистия распространяется на: 

• садовые или жилые дома (кроме домов, построенных с использованием ДДУ), построенные на участках для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов или на участках крестьянско-фермерских хозяйств;
• земельные участки, предоставленные гражданам для личных нужд (садоводство, дачное или приусадебное хозяйство и т.п.) до 30.01.2001 года;
• хозяйственные постройки, для которых не нужно получать разрешение на строительство (гаражи, погреба, навесы, теплицы, сараи, бани и другие).

По общему правилу строительство и регистрация частных домов осуществляется по согласованию с госорганом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство. Для этого нужно подать в уполномоченный орган уведомление о начале строительства; получить уведомление о соответствии постройки установленным параметрам, которое доказывает допустимость размещения объекта на данном конкретном участке; после завершения строительства подать уведомление об окончании строительства с предоставлением технического плана построенного дома (требуется для кадастрового учета и регистрации права собственности).

По дачной амнистии кадастровый учёт и регистрация права собственности осуществляются только на основании технического плана. Правоустанавливающие документы на землю предоставляются лишь в том случае, если право собственности на участок не зарегистрировано в ЕГРН. Для регистрации по дачной амнистии объект должен соответствовать определенным критериям: дом должен быть не выше 20 метров, иметь не более трех надземных этажей, не состоять из квартир или блок-секций. При этом если площадь дома превышает 500 квадратных метров, для него потребуется разработать и согласовать проектную документацию и провести ее экспертизу.

«Объект должен соответствовать и другим ограничениям, например, условиям застройки в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). При выявлении нарушений постройка может быть признана самовольной, и ее придется снести. Дачная амнистия действует ограниченный период времени, и после ее окончания недвижимость, возведенная без уведомления о начале строительства, может быть признана самостроем и снесена по решению суда. Кроме того, без зарегистрированных прав имущество будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать», – уточняет заместитель директора Роскадастра по Орловской области Вячеслав Бувин.

Не требуется направлять уведомление в отношении жилого или садового дома, созданных на садовом земельном участке, земельном участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, кадастровый учет которых осуществлен до 04.08.2018. Регистрация права собственности на такой дом производится на основании правоустанавливающего документа на соответствующий земельный участок.

Зарегистрировать имущество в упрощенном порядке можно, подав заявление в орган местного самоуправления и регистрации прав, в МФЦ, и приложить документы, подтверждающие факт владения недвижимостью. Их перечень зависит от того, на какой объект регистрируется право собственности. Например: договор о предоставлении участка или акт о выделении земли; договор о подключении дома к сетям инженерно-технического обеспечения; договор или платежки об уплате коммунальных услуг; документы технической инвентаризации (техплан можно заказать у кадастрового инженера); выписка из похозяйственной книги.

Упрощённым механизмом также могут воспользоваться наследники предыдущих владельцев. Для этого наследник должен предоставить, среди прочих документов, свидетельство о праве на наследство, подтверждающее, что он унаследовал имущество бывшего владельца дома. При этом право собственности на земельный участок зарегистрируют за гражданином независимо от вида права, на котором участок был предоставлен ему ранее (право собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования). Регистрацию произведут и в том случае, если в документе, который подтверждает право гражданина на земельный участок, не указан вид права или нельзя его определить – в таких ситуациях считается, что участок был предоставлен гражданину на праве собственности.

Правило действует независимо от вида разрешенного использования и целевого назначения земли, однако касается только участков, предоставленных гражданам до 30 октября 2001 года, когда вступил в силу Земельный кодекс РФ.