Коммерческая недвижимость. Аренда

Аксиома одинаково верная и для новичков на рынке (без адреса попросту не пройти регистрацию), так и для старожилов, независимо от ежегодных оборотов и нулей на остатках счетов.

И если с течением времени всем нам приходится задумываться о приобретении в собственность (или строительстве) складов, помещений под магазины и офисы, то поначалу большинство предпринимателей сталкивается с арендой.

Аренда – передача имущества, находящегося в собственности, во временное пользование. Сдать в аренду можно жилые, нежилые помещения, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования, - “непотребляемые вещи”. Нежилые помещения можно арендовать под офис, магазин, кафе, производственный цех, склад и т.д. Жилое помещение, то есть квартиру, можно снять в аренду только для проживания.

Если отталкиваться от статистических данных, которые показывают, что в городе Орел сохраняется устойчивое нарождение предпринимательских структур, - в августе-сентябре появилось 220 новых участников рынка, а предложение аренды коммерческой недвижимости из года в год сохраняется на практически стабильном уровне, то мы с легкостью выходим на основную причину роста цен на арендуемые помещения. Увы, законы спроса и предложения. Плюс кильватерный рост за ростом цен на недвижимость в целом.

В последние годы в Орле, как отражение спроса и предложения, предоставление коммерческой, нежилой недвижимости в аренду становится предметом профессиональной деятельности некоторых участников рынка, - ранее побочные доходы от арендных платежей становятся основной статьей дохода.

Данная тенденция не осталась без внимания администрации города, которая сегодня, в условиях острого бюджетного дефицита, также приводит цены на аренду муниципальной недвижимости в зависимость от рыночных условий, создавая механизм, позволяющий не отставать от темпов роста ставок в этом сегменте.

И хотя нашим игрокам сегмента аренды коммерческой недвижимости еще очень далеко до столичной градации помещений и офисов на классы А, Б и С по сервису и комфорту, но и ценовые условия значительно уступают Москве, отражая нашу, родную объективную действительность.

Встречаются два варианта деления офисов на классы:

Второй вариант деления офисов на классы является разновидностью первого. Во втором варианте класс С объединяет классы C, D и E первого варианта.

Коммерческая недвижимость.

Первый неожиданный вывод при анализе рынка аренды коммерческой недвижимости: при объективном превышении спроса над предложением мы наблюдаем, что спрос на аренду по всем открытым источникам, включая риэлторские компании, колеблется всего на уровне 5 процентов. Один несомненный плюс – есть возможность дистанционного изучения и сравнения.

Другой вывод вполне ожидаем: цены на аренду любого квадратного метра в Советском и Заводском районах выше, чем в Железнодорожном и Северном районах. Оно и понятно, - административный центр и развитая инфраструктура.

Большое предложение помещений под офисы и торговлю, значительно труднее найти для производства или склад. Такие помещения есть, но выбор среди вариантов небогат, да и большая часть из них находится на окраинах или за пределами города, на расстоянии нескольких километров от Орла.

Серьезный ценовой разбег наблюдается и в самих сегментах: квадратный метр производственных и складских помещений стоит примерно в 5 раз ниже по сравнению с офисными и торговыми помещениями. И, в свою очередь, стоимость аренды офиса часто выше, чем помещения для торговли, за исключением Советского района, где торговые площади самые дорогие.

Советский район:

Аренда офиса:

 Аренда торговых площадей:

Аренда производственных площадей:

Средние цены Советского района:

Заводской район:

Аренда офиса:

Аренда торговых площадей:

Аренда производственных площадей:

Средние цены Заводского района:

Железнодорожный район:

Аренда офиса:

Аренда торговых площадей:

Аренда производственных площадей:

Средние цены Железнодорожного района:

Северный район:

Стоимость м 2 в сегментах по районам города:

 Средние цены м 2 офисного помещения по региону и г. Москва:

Различают офисы трех типов:

Характерной особенностью «офисов американского типа» является наличие одного или нескольких огромных помещений для менеджеров среднего и низшего уровней и достаточно просторных отдельных кабинетов для топ-менеджеров. Кабинеты высших руководителей оснащены приемными, помещениями для совещаний и комнатами отдыха. Для менеджеров высшего уровня оборудованы общие помещения для совещаний и переговоров. Помещения для менеджеров среднего и ниже уровней разделены на отдельные рабочие пространства невысокими перегородками. Иногда перегородки являются частью стола, но суть та же – создать иллюзию отдельного кабинета.

«Азиатский тип офиса» – это изысканный, утонченный интерьер, построенный на принципах фэн-шуй (учение о наиболее благоприятном для человека обустройстве помещений). Специальные комнаты для переговоров обязательно оборудованы круглым столом, так как считается, что круг способствует успешному деловому общению.

Для «советского типа офисов» характерно разбиение всего пространства офисного помещения на небольшие кабинеты на 5-8 человек. Как правило, отсутствует система в организации рабочих мест, они просто добавляются в наименее заполненные помещения по мере роста фирмы. Высшие руководители располагаются в отдельных кабинетах тем больших, чем выше ранг руководителя. Кабинет главы фирмы является одновременно совещательной комнатой, для чего оборудуется большим Т-образным столом.

Муниципальная недвижимость.

Еще в совсем недалеком прошлом арендовать муниципальное имущество под любой вид деятельности можно было достаточно недорого и относительно несложно, хотя процедура и занимала время на необходимый документооборот.

Так, письмо-заявление с просьбой о предоставлении помещения и с приложением учредительных документов подавалось в управление муниципальным имуществом города на рассмотрение специальной комиссии, и, если вам вдруг крупно повезло и в наличии оказалось свободное на данный момент что-то подходящее вашим параметрам, то принималось постановление, готовились другие документы и заключался типовой договор на срок не более года и рассчитывалась ставка арендной платы конкретно для данной собственности, ее местоположения и вашего вида деятельности.

Сама по себе система расчета была проста. За основу бралась базовая ставка стоимости аренды 1 кв. м нежилого помещения, утверждаемая ежегодно одновременно с городским бюджетом Орловским городским Советом народных депутатов (для 2006 года она, к примеру, была равна 4400 рублей в год). Затем, по специальной формуле («Методика расчета арендной платы…») к ней применялся ряд коэффициентов (вида деятельности, территориальности, типа помещения и его комфортности), а итогом расчетов и становилась годовая ставка арендной платы…

К примеру, для банка, страховой компании, ломбарда (для них установлен максимальный коэффициент типа деятельности – 0.54, кроме игорного бизнеса, для которого он равен 10), решившего расположиться на улице Ленина, Тургенева, Бульваре Победы (собственно – в центре города) в помещении площадью 100 квадратных метров с минимальной комфортностью (вода, канализация, отопление, электричество), годовая арендная плата в первом полугодии 2006 года составила бы 475200 рублей или 39600 рублей в месяц или квадратный метр в месяц стоил бы 396 рублей. Для предприятий, занятых розничной торговлей непродовольственными товарами и аптек при всех тех же равных условиях – 237600/19800/198 рублей соответственно…

Как видно, арендные ставки на муниципальную недвижимость еще в первом полугодии были на порядок ниже среднерыночных цен, да плюс ограниченность предложения… Поймать за хвост здесь удачу последние несколько лет делом было малореальным, если не чудо как сумма огромного желания, настойчивости, терпения и счастливого стечения обстоятельств.

* * *

Пришедшие в 2006 году новые составы городской законодательной и исполнительной власти не могли не обойти вниманием один из важнейших источников наполнения бюджета города – предоставление в аренду муниципальной недвижимости (в бюджете на 2006 год – 278 млн. руб. Прим. «ЭВ» ) . И того факта, что, при превышении спроса над предложением, цены на аренду городской недвижимости серьезно уступают ставкам остальных участников данного рынка.

17 июня 2006 года Орловский городской Совет народных депутатов внес существенный изменения в документы, регламентирующие арендные операции.

Первое: все права аренды отныне будут приобретаться по результатам торгов – предложивший максимальную сумму годовой арендной платы и станет арендатором выставленного помещения.

Второе: первичная, начальная ставка за квадратный метр того или иного недвижимого имущества, выставляемого на торги, будет определяться на основании отчета независимого оценщика о рыночном размере арендной платы за конкретное помещение , но не ниже размера, рассчитанного по упомянутой «Методике…».

Таким образом, как нам прокомментировал ситуацию начальник управления муниципального имущества города Ю… Глазков, при определении цены сегодня учитывается спрос и предложение на помещение, покупательная способность, территориальная зона, комфортабельность; вид деятельности арендатора не влияет на стоимость аренды, а рыночная цена (на основании отчетов независимых оценщиков) колеблется в пределах от 20 до 450 рублей за квадратный метр.

Анализ всех нововведений говорит о том, что законодательная и исполнительная власти города, при всех проблемах с бюджетом, к вопросу изменения условий аренды муниципального имущества подошли достаточно корректно, вводя новшества в качестве переходного положения без отмены существующих положений и не ставя большую армию арендаторов перед фактом – вот вам новая цена с рынка. Однако, уверены, кто еще в течение текущего года, но все вместе – в пределах года обязательно будут извещены об изменении ставок арендных платежей. И здесь остается только надеяться, что извлечение дохода из недвижимости будет идти вровень со здравым смыслом. Но это уже другая тема.

Пока же начальные ставки торгов сохраняют сложившуюся тенденцию (предложения июля-октября):

Практика.

Работа по поиску недвижимости в аренду, как и сам рынок отрасли, продолжает сохранять свои традиционные принципы.

Деньги. Тогда обращаемся к риэлторам. Причем идти к ним было бы разумнее в любом случае, - профессионалы имеют многолетний банк данных предложений, в том числе и не попадающих в открытые источники или еще не опубликованные; способны проверить право распоряжения помещением, оценить подлинность комплекта документов и правильность их оформления. Стоимость услуг: разная для каждого случая, но базовый подход – 50-100% от месячной арендной платы по заключению сделки.

Ноги. Выбираем район, где хотелось бы расположить офис (или…) и… Проектные институты, НИИ, предприятия, торговые центры; переговоры с административной группой здания; условия, осмотр и так далее.

Телефон. Как правило, этот способ первичен в силу размеров нашего города и ограниченности источников публикации предложений: газеты бесплатных объявлений и интернет.

Муниципальная недвижимость не так доступна с рынка, ее почти не возьмешь деньгами, ногами или телефоном. В соответствии с нововведениями, объявления о торгах теперь систематически публикуются в городской газете «Город Орел» и, возможно, будут вывешиваться на создаваемом сайте администрации города. Звонок или поездка в редакцию. Параллельно – обращение в отдел аренды муниципальной собственности администрации города, где можно ознакомиться с информацией по объектам, выставленным на торги, начальным ценам и условиями.

В любом случае рыночная стоимость аренды муниципальной недвижимости будет равна или ненамного выше той (или значительно – торги!), что можно рассчитать по прилагаемой методике, так как независимые оценщики не смогут не учитывать существенные факторы, используемые в ней.

Методика
расчета арендной платы за пользование
муниципальными нежилыми помещениями
(зданиями, строениями, сооружениями)

1. Величина годовой арендной платы (Апл) с учетом НДС определяется по формуле:

Апл = Бст x Ктд x Кз x Ктп x Кк x S

где Бст - базовая ставка стоимости аренды 1 кв. м нежилого помещения (4400 рублей для 2006 года – прим. «ЭВ» ) ;

Ктд - коэффициент типа деятельности, определяется по таблице N 1. (исходя из комментария управления имуществом города, вид деятельности теперь не учитывается и данная таблица не приводится; при этом следует отметить, что прямого законодательного исключения данного операнда из формулы не произошло. Прим. «ЭВ» ) ;

Кз - коэффициент территориальной зоны, определяется по таблице N 2 и таблице N 2а (большой объем табличных данных можно свести к следующему: центр города – коэффициент 2, окраина/черта города – 1. Прим. «ЭВ» ) ;

Кк - коэффициент минимальной комфортабельности. Принимается равным 1 при наличии в сдаваемом в аренду помещении водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения. При отсутствии указанных элементов комфортабельности Кк снижается на 0,1 за каждый отсутствующий элемент;

Ктп - коэффициент типа помещения, определяется по таблице N 3;

S - общая арендуемая площадь помещения, кв. м.

2. Расчет арендной платы оформляется в виде приложения к договору аренды.

3. Сумма ежемесячных платежей определяется согласно порядку оплаты, прилагаемому к договору. В порядке оплаты, прилагаемом к договору, также указывается величина НДС.

4. НДС с определенного размера арендной платы уплачивается арендатором в установленном законодательством РФ порядке.

Таблица N 3 - Коэффициенты типа помещения Ктп.

Договор аренды может быть заключен на любой срок, по соглашению сторон. Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон является юридическим лицом, то государственная регистрация его обязательна, независимо от срока.

Вместо резюме.

Итак, краткий обзор рынка аренды недвижимости, помимо ситуации на нем, цен и условий, прямо таки наталкивает на исподволь напрашивающийся вывод: арендные ставки, при своей кажущейся незначительности за квадратный метр, в результате суммирования на площадь и месяцы дают ежегодные платежи, вполне конкурирующие со стоимостью недвижимости первичного рынка.

Простой расчет. Аренда помещения площадью 100 квадратных метров по, возьмем только среднюю цену, 500 рублей за квадратный метр дает 50 тысяч в месяц, 600 тысяч в год.

Приобретение 100 квадратных метров коммерческой недвижимости по 20 тысяч за метр потребует 2 млн. вложений.

Вопрос от арифметики: за сколько лет окупаются вложения? (2/0,6=3,3 года)

Плюс ежегодная инфляция более 10% и опережающие ее темпы роста цен на недвижимость с неизбежным ежегодным ростом цен арендных ставок… Через 2,5 года, грубо, экономия на арендных платежах становится… становится… Чем угодно, но не деньгами на ветер.

Между тем существует известный всем традиционный метод предпродажной оценки действующего бизнеса, который включает в себя основной показатель (помимо учета пассивов): цена равна пятилетнему размеру прибыли от него. Применив же эту схему к ставкам арендных платежей, мы получаем результат (0,6*5=3), который свидетельствует о завышенности даже средних ставок более чем на треть в сравнении со стоимостью недвижимости. То есть участники данного рынка, используя сложившуюся структуру спроса и предложения и темпы роста цен на недвижимость, «поймали момент» для извлечения сверхприбыли.

На основании здравого смысла вкупе с начинающимся развитием ипотеки можно было бы прогнозировать, что в ближайшие пять лет арендные ставки начнут заметно отставать от стоимости недвижимости, но…

* * *

Пока лучше покупать.

Комментарий эксперта

Генеральный директор «Агентства по оценке недвижимости и риэлтерской деятельности»: Действительно, на сегодняшний день спрос на аренду помещений всех видов превышает предложение. Но при этом, как правило, площади, которые сдаются в аренду, недостаточно качественны с точки зрения потребителя (арендатора) и говорить об их градации по классам комфортности в настоящее время просто не приходится. Наоборот, как-то становится типичным, что на вторичном рынке предлагаются помещения в основном без капитального ремонта, а на первичном – зачастую без отделочных работ и поэтому арендатор вынужден самостоятельно приводить в нормальное состояние арендуемые площади, что влечет за собой дополнительные затраты, которые не компенсируются арендодателями.

Касательно рынка аренды в целом необходимо отметить, что сегодня мы наблюдаем его достаточно интенсивное развитие. Сегодня прирост торговых площадей происходит за счет перевода жилых помещений первых этажей в нежилые, строительства новых жилых домов, где первые этажи планируются как торговые или офисные.

Увеличение предложения производственных и складских помещений также происходит за счет продаж и перераспределения бывших производственных помещений заводов и предприятий.

А вот по качественным офисным помещениям наблюдается явный дефицит. Средний и малый бизнес хотел бы иметь офисы в центральных районах города площадью от 20 до 500 кв.м., а их можно получить, только построив новые офисные центры, которых сегодня нет. Казалось бы, - хорошее поле деятельности для инвесторов и застройщиков, однако они неохотно занимаются этими вопросами, сталкиваясь с проблемой отвода земельных участков под застройку.

В тоже время сдающиеся на окраинах города новостройки, где первые этажи запроектированы как офисные, менее интересны арендаторам.

В итоге выводы: в ближайшие 2-3 года, пока будет сохраняться недостаточное предложение, рассчитывать как на снижение арендных ставок, так и на улучшение качества предлагаемых помещений не приходится. И по-прежнему будет сохраняться достаточно прибыльным бизнес, связанный с эффективным управлением коммерческой недвижимостью.