Реформа ЖКХ: общее собрание жильцов в вопросах и ответах

- Что такое общее собрание собственников помещений и как часто оно должно проводиться?
- Под общим собранием понимается совместное присутствие собственников для обсуждения повестки дня и принятия по ней решения. Общее собрание – это высший орган управления домом. Т.е. порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственники определяют коллегиально – путем принятия решения на общих собраниях. Поэтому без общего собрания нельзя никак.
Собрание должно созываться не менее одного раза в год. Периодичность и порядок проведения годового общего собрания собственников, а также порядок уведомления о принятых на нем решениях устанавливаются опять же общим собранием. Общие собрания могут быть очередными и внеочередными – в случае непредвиденного возникновения каких-либо важных вопросов.
К компетенции общего собрания относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений;
- принятие решений о пределах использования земельного участка;
- вопросы ремонта общего имущества;
- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
- выбор способа управления многоквартирным домом;
- др. вопросы, касающиеся эксплуатации и технического обслуживания дома.
Принятие решений по вопросам, связанным с оказанием дополнительных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и установлением размера платежей собственников за эти услуги (услуг, не отнесенных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, к работам и услугам по содержанию и ремонту жилищного фонда), таких, например, как услуги консьержа, охранника, установка и обслуживание домофонов, видеокамер и т.п., не отнесено ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений (общего собрания членов ТСЖ), поэтому решение по данным вопросам собрание не принимает. Организации, оказывающие данные услуги, могут лишь проинформировать собственников помещений на общем собрании о возможности оказания услуг и их цене. Предоставление потребителям названных услуг исполнителями производится в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 г. № 2300-1. Решения о необходимости данной услуги и размере платы за нее принимается каждым собственником самостоятельно и оформляется путем подписания договора между собственником помещения и поставщиком услуги.

- Кто может быть инициатором собрания?
- В соответствии со ст. 45 ЖК РФ, собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений многоквартирного дома.
Если собственники помещений не выбрали способ управления домом,  орган местного самоуправления обязан повести открытый конкурс по выбору управляющей организации.

- Какие же все-таки правила нужно учесть при проведении собрания?
- Одним из важных условий является уведомление собственников о предстоящем собрании. Инициатор или инициативная группа должны уведомить собственников о предстоящем собрании за 10 дней до даты его проведения. В уведомлении должны быть сведения об инициаторах, форма проведения собрания, место и время проведения, повестка дня. Повестку дня на собрании изменить нельзя, решения принимаются только по пунктам, указанным заранее. Извещение может быть вывешено в качестве объявления, роздано под расписку или отправлено собственникам заказным письмом. Если собрание первое, то целесообразнее два последних способа. Квитанции, подтверждающие доставку, или список уведомлённых собственников с подписями должны быть собраны и сохранены.
Если какие-то условия проведения собрания будут не соблюдены, у собственников появляются основания отменить его решение в судебном порядке.

- Что нужно, чтобы собрание было правомочным?
- Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности.
Для подтверждения правомочности общего собрания должны наличествовать и другие документы - копия уведомления о проведении общего собрания, реестр собственников помещений в доме, протокол собрания, а также протокол счётной комиссии.
- Одна квартира – один голос на собрании. Или собственники помещений голосуют как-то по-другому?
- Правом голоса обладают только собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Т.е. количество голосов зависит от площади квартиры собственника, 1 голос каждого собственника соответствует 1 метру общей площади принадлежащего ему помещения или для удобства подсчета можно установить, что 1 метру площади помещений соответствует 10 голосов собственника. Способ подсчета голосов собственники выбирают опять же на собрании. Количество голосов собственников помещений в процентном отношении определяется путем деления суммы общей площади принадлежащих им помещений на суммарную общую площадь всех помещений и умножения полученного результата на 100% .

- Голосовать на общем собрании собственник должен лично?
- Не обязательно. Голосование на общем собрании осуществляется как лично, так и через своего представителя. Представитель собственника действует на основании доверенности. Доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике и его представителе, заверена нотариусом или организацией, в которой доверитель (собственник) работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства, администрацией лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.
- Решения принимаются большинством голосов присутствующих на собрании собственников?
- Не все решения принимаются большинством голосов. Например, решение о выборе способа управления домом принимается, если за него отдано более 50 % голосов от общего числа голосов собственников. Решения о реконструкции, капитальном ремонте дома, пределах использования участка и передаче в пользование общего имущества принимаются, если «за» - не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Такие вопросы как определение условий договора с управляющей компанией, размер платы за коммунальные услуги и т.д. – определяются большинством голосов от числа голосов участников собрания (конечно, при наличии кворума).
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.
Если собственник считает, что решением собрания нарушены его права, он может обжаловать это решение в суде, но не позднее 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

- Как оформляются итоги голосования?
- Чтобы подвести итоги голосования, должна быть сформирована счётная комиссия. Этот вопрос также вносится в повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием. Результаты голосования обязательно заносятся в протокол. При этом учитываются и голоса собственников, которые заблаговременно направили свои решения по всем вопросам в письменной форме. Все решения общего собрания оформляются протоколом. Протокол должен быть подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе обязательно указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, имеется ли кворум. Решения общего собрания должны быть доведены до сведения всех собственников помещения не позже, чем через 10 дней после собрания.
Обязательным приложением к протоколу о выборе способа управления являются:
- лист регистрации присутствующих на собрании;
- доказательства вручения уведомления о проведении собрания;
- доверенности;
- протокол счетной комиссии;
- листы голосования;
- реестр собственников помещений на дату собрания;
Собрать людей разных возрастов, профессий и социального положения, да ещё и принять согласованное решение по важным и сложным вопросам - очень трудно. Организаторам следует предусмотреть все подводные камни, которые не видны до начала собрания. Это относится к недооценке влияния оппозиции, которая, как правило, всегда существует или может возникнуть среди жителей и других заинтересованных лиц при решении вопросов, кардинально меняющих условия хозяйствования в доме. Иногда собрание собственников просто-напросто переходит в словесную перепалку не по делу. Поэтому самое главное - конкретно и убедительно сформулировать задачу собрания и провести основную идею через все мероприятие, не дав увести его в сторону или исказить желаемый результат.
- На самом деле людей очень трудно собрать на собрание, чтобы обеспечить кворум. Так можно собрание никогда и не провести.
- Общее собрание может быть проведено как в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений, так и в заочной форме путем передачи в письменной форме решений по поставленным на голосование вопросам.
Собрание в форме заочного голосования проводится по тем же правилам, что и в форме очного голосования, но о своем решении собственники сообщают письменно. Собственники помещений должны заполнить бланк решений и передать его в срок и место или по адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания либо лично инициатору общего собрания. По окончании срока передачи решений проводится подсчет принявших участие в заочном голосовании собственников и количество голосов, которыми они обладают. Решение собрания так же оформляется протоколом.

www.infoorel.ru