Юрий Глазков: «Орловским застройщикам придется перестроиться»

О политике новой мэрии в сфере распоряжения земельными участками под строительство и аренды недвижимости рассказывает начальник городского управления муниципального имущества и землепользования (УМИ) Юрий Глазков.

Краткая справка
Глазков Юрий Николаевич

Родился 29.10.65. в г. Орле.
В 1990 г. окончил Орловский государственный педагогический институт. Специальность – учитель истории, обществоведения и советского права.
В 2002 г. – Орловскую Региональную Академию государственной службы. Специальность – юрист.
2000 – 2001 г.г. – заместитель начальника управления государственного имущества администрации Орловской области.
2001 - 2004 г.г. – и.о. начальника управления государственного имущества администрации Орловской области.
2004 - 2006 г.г. - руководитель Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Орловской области.
2006 - н/в - начальник управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла.

Отчего впали в такое уныние строительные компании?

- Застройщиков, очевидно, шокировала непривычно высокая для них начальная цена выставленных на торги земельных участков. За апрель-май УМИ выставило на аукцион 10 земельных участков на общую сумму около 40 млн. рублей. Их оценивали представители восьми разных оценочных компаний. И все они выявили: рыночная стоимость 1 кв. м земли в Орле складывается от 400 рублей и выше. Обратите внимание, что к этому пришли восемь различных компаний. Конечно, кто-то может усомниться в качестве работы независимых оценщиков, но я могу заверить, что это люди с лицензиями, полученными в Москве и контролировать их полномочно территориальное управление Росимущества. В штате этого учреждения есть эксперт по данному вопросу. Экспертиза проводится бесплатно. Независимые оценщики учитывают при определении стоимости участка все нюансы. Если районы не привлекательны или земельные участки с обременениями, то цена, естественно, снижается.

А вдруг на самом деле застройщики бойкотируют торги, назначенные на 27 июня?

- Строительство – это бизнес. Если застройщики стали относиться к этому как-то иначе, значит, этот бизнес их интересовать перестал. Участков в Орле не так много. Для сведения, площадь муниципального образования «Город Орел» составляет 11 тыс. 640 га. Из них 8 тыс.330 га являются муниципальной собственностью, но земельных участков, которые можно использовать под строительство в городе чуть более 200 га. Остальные 5 тыс. 645 га заняты зданиями, строениями, сооружениями казенных и муниципальных унитарных предприятий, а также некоммерческих организаций, 2 тыс. 435 га находятся в общем пользовании. Остальные земли являются федеральной, областной, частной собственностью.

С 1 июля вступит в силу Федеральный закон о внесении изменений в Земельный кодекс РФ, и арендные платежи после регистрации права собственности на земельные участки будут сокращаться. В нынешнем году тенденция к уменьшению количества арендных платежей еще не будет заметна. Она начнет прослеживаться с 2007 – начала 2008 г.г., когда явно уменьшатся поступления от аренды земли в местный бюджет. Так что этот резерв для города не так долгосрочен, и мы не вправе терять время и возможность.

Раньше строительные компании отдавали до 7% построенного жилья в муниципальную собственность. Сейчас, согласно новому законодательству они имеют право его не выделять, и право это используют в полной мере. А это значит, что, не выделяя социальное жилье, застройщики экономят внушительные суммы. Почему же они заявляют, что теперь их доходы катастрофически понизятся?

- То, что новые расценки финансово подорвут строительные компании, проблема скорее надуманная, чем реальная. Мне видится, что единственной настоящей проблемой для орловских застройщиков является необходимость перестроить мышление и осознать, что земли бесплатной или по заниженным ценам больше не будет.

Юрий Николаевич, некоторые спортивные общества серьезно встревожены тем, что с нынешнего года им придется платить земельный налог, который подорвет их бюджет и тем самым нанесет ущерб развитию детского спорта?

- В 2006 году были внесены изменения в федеральное налоговое законодательство. Если раньше часть общественных объединений и организаций были освобождены от земельного налога, то теперь за пользование землей должны платить все. Так что этот вопрос не к мэрии. Другое дело, что у горсовета есть полномочия в исключительных случаях предоставлять льготы по земельному налогу. Но при этом необходимо учитывать, что у города есть бюджет и плановые задания по его выполнению. Если предоставляются льготы, то соответственно должны вноситься изменения в доходную часть бюджета. Те организации, которые претендуют на льготы, должны о них походатайствовать до утверждения бюджета. Потом это сделать чрезвычайно сложно.

С какой ситуацией в сфере аренды недвижимого имущества вы столкнулись, придя работать в мэрию?

- По прежним расчетам плата за 1 кв.м муниципального имущества в Орле была в несколько раз ниже рыночной. В результате в городе развился весьма прибыльный бизнес – крупные арендаторы муниципальных объектов сдавали их в субаренду мелким. Для наглядности можно взять некогда крупные магазины «Разград», «Москва», «Русь», «Импульс». Они превратились в своеобразные крытые рынки из мелких лавочек. Понятно, что если основной арендатор получает от субаренды прибыль, город явно дешевит. Мы рассчитали стоимость муниципального жилья по прежней методике, утвержденной горсоветом, в среднем она составляет 100 рублей в месяц за 1 кв.м. А по данным независимых экспертов, минимальная стоимость 1 кв. м - 300 рублей и выше, в зависимости от расположения и состояния объекта.

Новая администрация города внесла изменения в главу 9 «Аренда» Положения «О владении, пользовании, и распоряжении (управлении) муниципальным имуществом города Орла», а депутаты на последнем заседании горсовета их приняли. Методика расчета арендной платы, утвержденная ранее горсоветом, сохраняется. Но при этом вводится понятие рыночного размера арендной платы за муниципальное недвижимое имущество. Сегодня УМИ уже подписало несколько договоров аренды по рыночным ценам. Главными принципами в управлении городским имуществом для нас являются открытость и прозрачность. Все высвобождающиеся под аренду площади выставляются на открытый аукцион, и выигрывает тот, кто больше заплатит. Все по закону. Условия торгов открыты - они размещаются в СМИ, Интернете.

Мне бы хотелось отметить, что от предоставления льгот по арендной плате городской бюджет несет значительные потери. К примеру, в 2005 году льготы получили 104 арендатора, что составило 11% от общего числа арендаторов. Сумма выпадающих доходов из городского бюджета составила более 10 млн. 6 тыс. руб., а источники их восполнения не определены. В этой связи в 2006 году отменено Положение «О предоставлении льгот по арендной плате за использование муниципальных нежилых помещений в г. Орле». Мы полагаем, что льготы следует предоставлять в действительно исключительных случаях по решению Городского Совета народных депутатов.

А теперь хотелось бы перейти от потерь к находкам. Усилиями вашего управления за три месяца городская казна пополнилась на 8 млн. 674 тыс. Если это результат новой политики мэрии в сфере имущественных отношений, расскажите, в чем ее особенности.

- Наша политика в сфере земельных отношений заключается в том, чтобы доход от использования муниципальных земель не оседал в карманах коммерсантов-строителей, а попадал в городской бюджет. Для этого нужно просто придерживаться закона и назначать рыночную стоимость за аренду. Также обстоит дело и с недвижимостью. Ко мне неоднократно подходили мелкие арендаторы и заявляли: «Давайте мы будем вносить арендную плату в казну города. Зачем нам кормить спекулянтов?» Рыночные расценки на аренду решают эту проблему. Еще наша политика направлена на пополнение бюджета путем взыскания задолженностей за аренду муниципального имущества. Претензионно-исковая работа - очень действенный механизм. Мы ежедневно отправляем около ста претензий. На сегодняшний день отправлено претензий на сумму более чем 10 млн. руб.

Эффективность предпринимаемых нами мер подтверждает тот факт, что в 2005 году за аренду имущества за март, апрель и май город получил 26 млн. 645 тыс. рублей, а в нынешнем за аналогичный период – 34 млн. 205 тыс., а также за аренду земли в 2005г. – 15 млн.125 тыс., в 2006г.- 21 млн. 798 тыс.
Как видите, цифры говорят сами за себя.

Беседовала Ирина Соколова.