В Орловской области почти миллион объектов недвижимости охватили кадастровой оценкой

Теоретически каждый из нас может повлиять на сумму налога на недвижимость, который будут по-новому исчисляться исходя из кадастровой стоимости. От заинтересованных лиц принимаются замечания к стоимости конкретных объектов.

Зачем пересчитывали?

Полный переход на исчисление налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения будет завершён до 01.01.2020.

В Орловской области кадастровую оценку с начала 2019-го провело бюджетное учреждение Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации».

В 2012 году была проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков), сведения о которых были включены в государственный кадастр недвижимости.

В конце 2016 года было заявлено о переходе на новый расчёт налога на имущество – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости земли.

Согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая оценка объектов недвижимости, внесённых в базу Единого государственного реестра недвижимости, проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

В марте 2018 года временно исполняющий обязанности Губернатора Орловской области Андрей Клычков поручил подчинённым до 1 июня разработать «дорожную карту» по проведению кадастровой оценки объектов недвижимости региона.

Региональное правительство пояснило: с момента оценки 2012 года более чем на 60% возросло количество объектов капитального строительства и на 10% – земельных участков, поставленных на кадастровый учёт.

От Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии был получен перечень всех объектов недвижимости на территории Орловской области, кроме водного и лесного фондов, по состоянию на 1 января 2019 года.

Всего это почти один миллион объектов – и земельные участки, и все объекты капитального строительства (промышленные предприятия, ИЖС, квартиры и др.).

Речь о количестве объектов, поставленных на кадастровый учёт, и объектов, в отношении которых в установленном порядке осуществлена государственная регистрация права собственности:

• объекты капитального строительства - 548970 единиц,
• земельные участки 447715 единиц,

в том числе: земли населённых пунктов – 365920;

земли с/х назначения – 76817.

Ожидается, что проводимая работа должна привести к увеличению в 2020 году налогооблагаемой базы и росту поступлений в бюджет от налога на недвижимое имущество.

Промежуточный отчёт Орловская область сдала вовремя, хотя и пришлось работать с полным массивом данных сразу, без разбивки на категории.

Много или мало?

«Всех интересуют данные по землям сельхозначения. По итогам промежуточных отчетных документов, кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного использования определена на уровне рыночных показателей. У нас оценка массовая, нет данных по правообладателям. Оценщики работают только с кадастровыми номерами и техническими характеристиками», – уточнил директор БУ ОО «МР БТИ» Сергей Подрезов.

Исходная установка, а также требования законодательства и методических указаний были в приближенности кадастровой стоимости к рыночной, при этом в качестве отправной точки расчётов были определены вид фактического использования и технические характеристики объекта (адрес, площадь и др.), с учётом плодородности почв (если речь о землях сельхозназначения).

В настоящее время, с 10 июля, промежуточный отчёт активно обсуждается в муниципальных образованиях. Совместно с областным департаментом имущества проведены кустовые выездные совещания с главами и представителями районов и сельских поселений. В ходе встреч обсуждались основные замечания к отчёту.

Кстати, какими они были. Сергей Николаевич приводит примеры. Допустим, в данных от Россреестра не был учтён год постройки здания и материалы, из которого он возводился. А при уточнении этих характеристик плата собственника может кратно уменьшиться. Или. Земельный участок был предоставлен под магазин, а на самом деле оказался занят автосервисом или общепитом, или торговым центром – понятно, что это всё разная кадастровая стоимость.

Автосалоны подали свои замечания: стройматериалы, из которых они были возведены, попали в категорию «Прочее» по методическим указаниям, а это бетон, кирпич. На самом же деле объекты из сэндвич-панелей, значит, для них кадастровая стоимость будет пересчитана, видимо, в сторону уменьшения.

По сравнению с 2012 годом в ряде случаев выросла кадастровая стоимость квартир. Это связано с тем, что кадастровая стоимость должна быть примерно равна рыночной.

Мало или много насчитали в БТИ? Получились разные взгляды на одни цифры. Оценщики говорят, что сложилась, наконец, адекватная картина.

«Моя позиция и как бывшего руководителя предприятий, и как бывшего чиновника, и как практикующего оценщика: кадастровая стоимость должна быть справедливой (равновесной), с одной стороны, устраивать собственников, давать им развиваться, с другой – пополнять бюджет. По сельхозземлям, считаю, что новая кадастровая стоимость справедливая. По промземлям – у заводчан есть вопросы, надо поработать собственникам, нужны с их стороны весомые аргументы… Период доведения информации до собственников и обсуждения на уровне эмоций «много–мало» практически завершен. Второй этап – это работа специалистов, экспертов и совместное со специалистами БУ обсуждение», – пояснил генеральный директор ЗАО «Фонд «Содействие», председатель Орловского регионального отделения Российского общества оценщиков Николай Широков.

Руководители ряда промышленных предприятий обнаружили, что земли, занятые промпроизводством, несколько подорожали, и в июле текущего года на заседании Общественного совета по государственной кадастровой оценке при Департаменте государственного имущества и земельных отношений Орловской области по итогам промежуточного отчёта о проведённой кадастровой оценке выразили свои возражения. Председатель регионального Объединения промышленников и предпринимателей Орловской области Александр Зубцов внёс предложение отозвать расчёты новой кадастровой стоимости для всех промышленных предприятий и провести дополнительную работу по оценке методики расчета кадастровой стоимости земельных участков промышленности, с тем, чтобы установить более разумную цену, которая позволит привлекать инвесторов и развивать промышленное производство в регионе.

Некоторые сложности были раньше по землям сельхозназначения, признаёт Сергей Подрезов: они были в ряде муниципальных образований переоценены, и даже оценщики соглашались, что стоимость завышена.

Помним, как в Орловской области во все инстанции посыпались обращения о том, что цифры по результатам оценки были завышены. Поэтапное увеличение налоговой нагрузки прогнозировалось к периоду после 2020 года, но реальные цифры удивили население на местах. Последовало оспаривание кадастровой стоимости в комиссии и судах: таких фактов было немало.

Местные сельские бюджеты боятся, что они недополучат налоги в бюджет. Но сельхозтоваропроизводители, противоположная сторона фронта, уже привыкшая к оспоренной, заниженной стоимости, говорят: да, после новой оценки стоимость ниже, чем была, но выше, чем хотелось бы…

Обращайтесь за корректировкой кадастровой стоимости

Граждане и юрлица могут повлиять на размер кадастровой стоимости принадлежащего им объекта и исправить возможные ошибки. Причём самое подходящее время это сделать – сейчас.

«Сейчас важный этап работ, мы просим активнее поработать на уровне муниципальных образований – с 10 июля по 28 августа ведём приём замечаний от любых заинтересованных лиц, в том числе физических. Граждане могут найти сведения о кадастровой стоимости интересующих их объектов недвижимости в фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра. Далее – задать поиск по кадастровому номеру. При выгрузке данных будут отображены предыдущая стоимость, предварительная новая, указаны характеристики (площадь квартиры, к примеру), а также те критерии в модели оценки, которые были использованы. Если вы увидели ошибку, можно обратиться к нам в Бюро на Ленина, 25, также наши филиалы, которые есть почти во всех районах Орловской области», – указал Сергей Подрезов.

При обращении вам понадобится указать ФИО или наименование юридического лица, контакты, кадастровый номер/адрес участка; ссылку на страницу отчёта (по желанию).

На сайте БТИ, в разделе государственной кадастровой оценки, находится образец бланка замечания и форма его заполнения, а также бланк согласия на обработку персональных данных. Вы можете направить обращение через электронный сервис, если обладаете электронной цифровой подписью, почтовым отправлением, лично.

Комиссия по обжалованию результатов кадастровой оценки прежде была образована при Росреестре, а с нового года будет при департаменте госимущества. Туда смогут обращаться юридические лица. А физическим лицам рекомендуем обращаться в БТИ. При наличии оснований кадастровая стоимость будет пересчитана и не будет необходимости тратить время и материальные ресурсы на судебные тяжбы.

Чтобы не дожидаться непростого механизма оспаривания, лучше исправить возможные ошибки сейчас. В противном случае гражданам придётся делать независимый отчёт о рыночной стоимости, а это хлопотно и затратно, а иногда и вовсе нецелесообразно.

И остался главный вопрос – когда будет готов окончательный вариант Отчёта о государственной кадастровой оценке в Орловской области?

До 7 сентября текущего года будет завершён этап обработки замечаний. Потом будет окончательное размещение отчёта на сайте БТИ. Затем документ отправят в Росреестр на окончательную проверку, и до 1 декабря 2019 года он будет утверждён и доступен уже в окончательной редакции.

Подготовила Ирина Крахмалева