Как супругам уменьшить налог при продаже недвижимости

Фото: Елена Ермакова

Эксперт кафедры экономики и экономической безопасности Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Олег Кожанчиков поясняет, как уменьшить НДФЛ при продаже имущества супругами.

По документам право собственности оформляют:

• на одного из супругов — титульного собственника; 
• в общую долевую собственность с определением в ЕГРН размера доли каждого собственника;
• в общую собственность без определения долей.

Налоговая получает информацию о сделках с недвижимостью из Росреестра. Она видит только собственника, указанного в ЕГРН. Если недвижимость в долевой собственности, налоговая считает НДФЛ с дохода от продажи пропорционально долям. Если недвижимость в совместной собственности — в равных долях. Если в выписке указан один из супругов, его ФНС считает единственным собственником. Следовательно, доход от продажи недвижимости получает только он. Этот супруг должен отчитаться о полученных доходах и уплатить налог с продажи.

Налоговая сама не уточняет, состоит ли собственник в браке, заключен ли брачный договор и как супруги разделили полученный от продажи доход. Поэтому автоматически начислит налог только титульному собственнику. В то же время купленная в браке недвижимость — совместная, уточняет эксперт. Независимо от того, на кого она оформлена, второй супруг тоже вправе задекларировать доход от продажи и уплатить с него налог. И есть случаи, когда супругам выгодно разделить доходы для оптимизации налогообложения.

Обязанность уплатить НДФЛ возникает при продаже недвижимости до истечения минимального срока владения: обычно это пять лет, но иногда три года — например, когда жилье единственное или досталось в наследство. Если минимальный срок владения истек или в семье двое и более несовершеннолетних детей, отчитываться о доходах и платить НДФЛ не нужно.

При продаже жилья можно получить вычет в миллион рублей или учесть расходы на приобретение объекта. Супруги вправе решить, кто из них и на какую сумму уменьшит полученный доход. Неважно, на кого оформлено право собственности: оба супруга имеют право на вычет. Если доходы одного супруга освобождены от НДФЛ, полный вычет можно распределить на второго. Если один из супругов вправе не платить НДФЛ с дохода по сделке, а другой — нет, последний может воспользоваться вычетом и уменьшить свою часть дохода на миллион рублей или на 50% расходов на покупку. Вычет делится между супругами в любой пропорции по договорённости. При этом каждый не может получить по миллиону.

С 2025 года повысили налоговые ставки по НДФЛ. Выручка от продажи недвижимости за минусом вычетов до 2,4 млн в год облагается НДФЛ по ставке 13 и 15% с превышения. Если доход от продажи с вычетами больше 2,4 млн рублей, выгодно распределить его между супругами.